Bất động sản thời lấy hạ tầng cộp “mác” sản phẩm

Tại thị trường khu vực phía Nam, vài Quý IV/2014 đã ghi nhận xu thế dự án mượn đường cao tốc, tuyến metro để thu hút khách hàng đã diễn ra khá phổ biến. Một loạt tên tuổi “đi tắt đón đầu” có thể kể đến ở Tp.HCM như Công ty Cổ phần địa ốc và Xây dựng SSG2 (chủ dự án khu phức hợp Thảo Điền Pearl quận 2); Công ty Thảo Điền Investment (chủ dự án KDC Masteri Thảo Điền); Công ty Nhà Hòa Bình (chủ dự án The Ascent phường Thảo Điền) hay Tập đoàn SSG (chủ dự án SSG Tower), Vingroup (chủ dự án Vinhomes Central Park).

“Việt vị” chỉ vì muốn “ăn theo” hạ tầng

Thực tế chứng minh, nhiều chủ đầu tư đã hưởng trọn trái ngọt đầu mùa từ những dự án “bám” tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên. Đơn cử, tới thời điểm cuối năm 2014, hầu hết căn hộ dự án của SSG2 đã “hết veo” sau khi bàn giao được 1 năm.

Hoành tráng hơn nữa phải kể đến kết quả bán hàng trong mơ của dự án Vinhomes Central Park (hai tòa CTR01 và CTR03 đã hết hàng sau khi mở bán ít ngày)… Thậm chí, đến cả một doanh nhân “gai góc” cỡ ông Nguyễn Văn Đực cũng phải thừa nhận khái niệm “cận metro” sẽ được cho thêm vào công thức “cận thị, cận giang, cận lộ” khi muốn tăng tính hấp dẫn của BĐS.

Trở lại thị trường phía Bắc, giới chủ đầu tư BĐS đã thuộc nằm lòng phương châm “hạ tầng quyết định giá bán” để vạch ra kế hoạch kinh doanh. Từ năm 2014 đến nay, dòng sản phẩm nhà ở thương mại cùng gặp nhau ở khu vực có tuyến đường sắt đô thị đi qua, hoặc khu vực dọc trục đường Lê Văn Lương – Tố Hữu (được hưởng lợi từ một số đồ án giao thông bố trí quanh trục Đại lộ Thăng Long).

Hạ tầng vẫn là một yếu tố quan trọng trong việc quyết định giá trị của bất động sản

Từ ngã tư Lê Văn Lương – Khuất Duy Tiến đi xuống Tố Hữu và mở rộng sang phía Đại lộ Thăng Long, rất nhiều dự án nhà ở “ra lò” hoặc được tái khởi động lại và hiện đang hối hả thi công để kịp tạo sức hút khách trở lại sau quãng thời gian dài im ắng. Tuy vậy, thực tế là hạ tầng đô thị ở hai quận mới là Nam – Bắc Từ Liêm vẫn còn khuyết thiếu khá nhiều.

Cụ thể, đến nay nhiều dự án giao thông tại khu vực này vẫn còn đang ngổn ngang như Dự án nâng cấp, mở rộng tuyến đường 70; dự án xây đường nối từ Đỗ Đức Dục sang Mễ Trì; dự án tuyến đường nối từ đường Tố Hữu đến đường 70 mở rộng… Điều này vô tình đã gây khó khăn cho kế hoạch bán hàng của không ít dự án căn hộ thương mại như: dự án The Pride Lê Văn Lương, dự án Gleximco Lê Trọng Tấn, dự án Splendora hay dự án C14 Bộ Công An… Cá biệt hơn là trường hợp của dự án DreamTown (COMA6 tạo lập ở Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm) đã trầy trật bán hàng suốt 3 năm qua với các bà mối khá “mát tay” như Đất Xanh Miền Bắc hay Hội quán Bất động sản…

Một trong những lý do khiến khách hàng còn chưa muốn rút tiền khỏi túi với quần thể này là do trục đường 70 kết nối với Đại lộ Thăng Long hiện vẫn chưa hoàn thiện, ngoài ra còn có những trạm trộn bê tông và nhà máy sứ vệ sinh hay gây tiếng ồn khó chịu.

Mỗi dự án, tổ hợp ở khu gần đường Tố Hữu hay dọc theo cao tốc Đại lộ Thăng Long đều có những ưu thế cũng như khiếm khuyết riêng. Dù đắt khách như CT2 Trung Văn (ra lò năm 2014) cũng vấp phải phàn nàn của khách hàng về tình trạng con kênh dẫn nước ngay trước cổng KĐT được chất đầy VLXD, phế thải.

Một số dự án khác có ghi nhận giá chênh và cũng rất tấp nập cư dân như Bắc Hà, Huyndai Hillslate, C37 Bộ Công an thì vướng phải e ngại của khách hàng về đường dây diện cao thế giăng ngay phía trước…

Chưa đến lúc “ăn theo” đường sắt?

Trong kế hoạch phát triển hạ tầng ở các đô thị, đường sắt đóng vai trò rất lớn, không chỉ đảm bảo an sinh mà còn góp phần quan trọng trong việc giải quyết “nạn” tắc đường ở Thủ đô. Người Hà Nội từng rất hy vọng, tin tưởng vào hiệu quả của dự án đường sắt trên cao, và đương nhiên, giới kinh doanh BĐS cũng rất ý thức được điều này khi kỳ vọng giá trị sản phẩm BĐS sẽ được cộng thêm nhiều lần.

Một vài vụ tai nạn trong khi thi công tuyến đường sắt đoạn qua Nguyễn Trãi – Hà Đông hay chuyện ì ạch GPMB, đền bù, thậm chí cả vụ ồn ào chặt hạ cây xanh vừa qua gây bức xúc trong dư luận… cũng không ảnh hưởng gì nhiều đến giá trị của những dự án “gần đường sắt”.

Những dự án hiện đang được “nhờ” đường sắt có thể kể tới như: Sapphire Palace, dự án PCC1 Complex hay dự án HomeCity Trung Kính… Về dự án Hồ Gươm Plaza, dù dự án này vẫn chưa xong hoàn toàn, và còn xuất hiện sự phàn nàn của các cư dân về một số vấn đề liên quan đến thang máy hay việc chất đống VLXD trong khu nhà ở, thế nhưng thị trường thứ cấp vẫn cứ có một lượng lớn khách hàng tìm mua dự án này từ trong năm 2014 cho tới quý I/2015. Xu hướng này ở Royal City lại càng rõ nét, nhất là khi mới đây, Hà Nội vừa triển khai dự án mở rộng tuyến đoạn cầu đường Láng – Ngã tư Sở.

Số dự án “lên đời” nhờ đường sắt thời gian gần đây còn khá nhiều. Tuy nhiên, nếu xét về mặt ứng dụng hạ tầng kỹ thuật vào đời sống, có thể thấy lợi thế “gần metro, cận đường sắt đô thị” cũng chưa thực sự quyết định cuộc sống thuận tiện của người dân.

Cụ thể, ông Nguyễn Đức, một kỹ sư cầu đường làm việc nhiều năm tại Singapore nhận xét, hệ thống metro/đường sắt đô thị chỉ thực sự hiệu quả khi dự án đã hoàn thiện đồng bộ. Bên cạnh đó, cũng có thể thấy yếu tố tiếng ồn sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới những quần thể tiệm cận.

Nói như vậy không phải để hạ thấp giá trị của BĐS tiệm cận đường sắt mà để thấy, từ khâu khớp nối hạ tầng để đến được giai đoạn phục vụ hiệu quả vẫn còn là một chặng đường khá dài. Với những người mua cẩn trọng, thông thường họ sẽ chờ đường sắt “chạy” rồi mới rút hầu bao, theo thừa nhận của một lãnh đạo sàn BĐS ở Trung Yên.