Tp.HCM sẽ có nhà ở xã hội giá chỉ từ 100 triệu đồng/căn?

Tuy nhiên, việc triển khai, mở rộng mô hình nhà giá rẻ còn gặp không ít khó khăn. Dưới đây là những trao đổi cụ thể của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM về vấn đề này.

Ông Châu cho rằng, mô hình nhà ở xã hội (NOXH) của Bình Dương rất tốt mà các địa phương khác trong cả nước phải học hỏi từ đó nhân rộng, đặc biệt là tại các đô thị lớn – nơi mà người thu nhập thấp và dân nhập cư vẫn rất khát khao một mái nhà để an cư.

Không ít người quan ngại nếu làm không khéo sẽ có khi lại thành khu “ổ chuột”, nhưng thực tế đây là mô hình phát triển đô thị dành cho người thu nhập thấp và có sự kiểm soát. Tình trạng những khu trọ không đúng chuẩn dành cho người nhập cư tại khu vực quanh các KCN Bình Tân, Bình Chánh….là do thiếu kiểm soát.

Singapore cũng từng phát triển các khu NOXH kiểu này. Ban đầu, họ chấp nhận ở chật, xấu, chỉ có tiện ích tối thiểu, nhưng khi đất nước phát triển thì họ quy hoạch lại. Mỗi giai đoạn phát triển cần có quy hoạch phù hợp, hiện nước ta đang còn nghèo và nguồn lực còn hạn hẹp, thu nhập người dân vẫn thấp nên sự ra đời các sản phẩm nhà ở này là hợp thời.

Tuy vậy, các khu này cũng phải có sự kết nối giao thông thuận lợi, đảm bảo đầy đủ tiện ích đi kèm để người dân có thể sinh sống thuận lợi, tránh biến thành các khu đô thị “ma” như từng xảy ra ở một số dự án tái định cư trước đây.

* Ông PHAN VĂN QUANG (Phó GĐ Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị và khu công nghiệp IDICO): Người dân khó tiếp cận vốn ưu đãi Dù chính sách về NOXH có tác dụng rất lớn, mang lại ý nghĩa xã hội nhưng sự hỗ trợ vốn từ các ngân hàng hiện nay vẫn còn rất hạn chế. Qua triển khai, chúng tôi nhận thấy, số người lao động có thể tiếp cận được gói tín dụng ưu đãi còn thấp vì vướng phải hàng loạt trở ngại cốt yếu như thủ tục xác nhận tại các địa phương về nhà ở rườm rà, các ngân hàng thì yêu cầu người dân phải chứng minh được thu nhập. Rất nhiều người dân có nhu cầu, thu nhập của họ khoảng trên dưới 10 triệu đồng/tháng. Với những người buôn bán nhỏ, lao động tự do thì thu nhập của họ là tiền mặt, có thể đáp ứng điều kiện nhưng lại không thể chứng minh được và cũng không ai xác nhận là không thể vay. Mặt khác, ở góc độ các chủ dự án, phía doanh nghiệp cũng có kiến nghị Nhà nước hỗ trợ đầu tư với các hạng mục hạ tầng công cộng cũng như các hạng mục xã hội của dự án để có thể hoàn thiện nhu cầu khép kín, đáp ứng được nhu cầu của người lao động.

– Thực tế hiện nay, hầu hết các chủ dự án đều không tha thiết xây NOXH, nhà ở cho công nhân vì vấn đề lợi nhuận. Vậy theo ông, có những nút thắt nào cần tháo gỡ để gia tăng nguồn cung loại nhà này?

Tôi cho rằng, điều quan trọng nhất hiện nay là phải có quỹ đất sạch để phát triển loại nhà ở này theo quy hoạch.

Như một chính sách trong dự thảo nghị định về quản lý và phát triển NOXH sắp ban hành có nêu quy định, các dự án nhà ở thương mại đều phải dành ra 20% diện tích đất để làm NOXH.

Tuy nhiên, trường hợp những dự án có quy mô chỉ dưới 10ha thì có thể giao nộp tiền hoặc dự án ở khu vực khác, đây xũng là một cách hay để tạo lập quỹ NOXH trong tương lai.

Theo tôi, việc xây dự án NOXH trong khu cao cấp có thể chấp nhận được, vì người dân có thu nhập thấp vẫn có quyền được tiếp cận với các tiện ích. Như KĐT Thủ Thiêm hiện cũng đã xây 5 khu tái định cư giữa lòng Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, việc bắt buộc tất cả chủ đầu tư phải dành đất xây NOXH trong dự án nhà ở thương mại là không nên. Tôi cho rằng, nên để chủ đầu tư được lựa chọn các hình thức tạo lập quỹ NOXH như: được xây tại khu vực dự án hoặc được bàn giao quỹ NOXH có giá trị tương đương tại một khu vực khác, hoặc được trả bằng tiền vào quỹ phát triển NOXH của địa phương có đất làm dự án. Tôi đề nghị nên mở rộng các hình thức này cho tất cả các dự án, kể cả dự án trên 10ha.

Các doanh nghiệp không mặn mà với NOXH do lợi nhuận thấp. Lợi nhuận của mỗi dự án nhà ở loại này chỉ khoảng 10% sau khi Kiểm toán Nhà nước định giá của dự án. Theo các chủ đầu tư, số lợi nhuận này không đủ vì Kiểm toán Nhà nước không thể tính đủ hàng loạt các chi phí “không tên” mà họ phải bỏ ra để làm dự án. Vì thế, vấn đề này cũng phải cân nhắc.

Mặt khác, về quy hoạch phát triển đô thị cũng phải chấp nhận quy hoạch các khu vực phát triển NOXH. Nên coi khu vực này như những khu đô thị vệ tinh bao gồm những căn hộ vừa và nhỏ với giá bình dân, hạ tầng xã hội đáp ứng đủ nhu cầu và có đầy đủ dịch vụ như thương mại, bệnh viện, trường học, ngân hàng, siêu thị…

Còn về phía nguồn vốn để phát triển NOXH, đề nghị phía Ngân hàng Nhà nước cơ cấu khoảng 3% tổng dư nợ tín dụng dành cho người dân và các doanh nghiệp được vay ưu đãi để mua, thuê mua và phát triển NOXH. Các khung về lãi suất và tiếp cận cũng nên áp dụng tương tự như chính sách đã áp dụng của gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.

Anh Lê Đình Minh (31 tuổi, làm việc ở CLB võ thuật – võ cổ truyền phường Hòa Phú) đang dạy võ cho các em là con của người lao động sống trong khu NOXH Hòa Lợi, TP Thủ Dầu Một, Bình Dương – Ảnh: Bá Sơn

– Nhưng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng tính đến nay cũng mới chỉ giải ngân được khoảng hơn 20%. Những vướng mắc dù đã quá “quen thuộc” nhưng vãn chưa thể tháo gỡ được, theo ông, nguyên nhân do đâu?

Hiện đã có tất cả 15 ngân hàng tham gia việc giải ngân, nhưng tính đến thời điểm này, chỉ có hơn 20% gói này được giải ngân. Tỷ lệ này cho tháy mức giải ngân quá thấp, quá chậm nên chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở…

Vướng mắc hiện nay về khách quan chủ yếu vẫn là thiếu quỹ NOXH, và thiếu cả các dự án nhà ở thương mại đủ tiêu chuẩn được vay gói này (có giá bán dưới 1,05 tỉ đồng). Bên cạnh đó, phía chính quyền địa phương khi xét chuyển đổi căn hộ của chủ dự án từ loại diện tích lớn sang nhỏ, nhà ở thương mại chuyển sang NOXH còn quá ít do vấn đề về thủ tục.

Vướng mắc với người đi vay chủ yếu nằm ở điều kiện để được vay. Gói này không giải quyết cho người nhập cư với yêu cầu người mua phải đóng bảo hiểm xã hội tối thiểu 1 năm. Điều kiện này hạn chế các đối tượng có thời gian thử việc lâu hoặc những người mới lên TP chưa đến 1 năm.

Theo tôi, để tăng tốc độ giải ngân, nên loại bỏ điều kiện phải chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ của người vay. Bởi lẽ, các khoản vay này hiện đã được bảo đảm khi luật đã cho phép người mua thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, một căn NOXH trị giá 600 triệu đồng, người dân phải đóng trước 20% tức 120 triệu đồng, và được vay 80% tức 480 triệu đồng. Khoản vay này hiện đã được bảo lãnh bằng căn hộ trị giá 600 triệu đồng. Ở đây, buộc các ngân hàng phải có lòng tin vào người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, thời hạn vay theo như dự thảo nghị định phát triển NOXH lần này có ghi, trường hợp mua trả góp NOXH người vay được vay trong thời hạn 15 năm, theo tôi là chưa phù hợp, và tối thiểu phải là 20 năm.

Bởi vì, thời hạn vay 15 năm hiện nay đang được áp dụng với cả NOXH và căn hộ thương mại có giá bán dưới 1,05 tỉ đồng, nếu tính toán cụ thể thì mức vay 20 năm mới phù hợp khả năng trả nợ cũng như năng lực tài chính của phần lớn người thu nhập thấp đô thị.

Ví dụ, khoản vay tổng cộng 500 triệu đồng, nếu thời hạn 15 năm thì mỗi tháng người mua nhà phải trả khoảng 4-5 triệu đồng, nhưng nếu kéo dài 20 năm thì mức chi trả chỉ trên dưới 3 triệu đồng/tháng, mức này phù hợp với người dân hơn. Ngoài ra, nó còn phù hợp với thông lệ tại các nước trên thế giới về NOXH, họ quy định tiền vay mua nhà trả góp được hoàn trả trong một thế hệ (tức 25 năm).