Ai được lợi khi dự án được bảo lãnh tại ngân hàng?

Quy định này được đánh giá là sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng dự án “treo”, dự án không biết khi nào bàn giao nhà cho người mua. Theo đánh giá của các chuyên gia, quy định này sẽ có tác động lớn tới thị trường BĐS trên nhiều phương diện.

Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định dự án nhà ở phải được bảo lãnh tại ngân hàng

Dự án được bảo lãnh tại Ngân hàng sẽ tránh rủi ro cho khách hàng

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐTV Công ty CP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu, chủ đầu tư sắp tung sản phẩm ra thị trường đúng lúc Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực đã liên hệ tới các ngân hàng để tìm hiểu thông tin. Đến nay, các ngân hàng được doanh nghiệp liên hệ chưa đưa ra được con số cụ thể nhưng có xác nhận rằng mức phí bảo lãnh sẽ dao động trong khoảng từ 1 – 2% tổng mức đầu tư của cả dự án. Theo tính toán, nếu mức phí bảo lãnh là 2%, thì mỗi mét vuông căn hộ sẽ tăng giá khoảng 600.000 đồng. Ông Hiệp cho hay, nếu ban đầu định bán căn hộ với giá là 30 triệu đồng/m2 thì sau quy định này sẽ phải bán với giá 30,6 triệu đồng/m2.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Phó TGĐ Tập đoàn FLC cho rằng, nếu phí bảo lãnh cao thì các chủ đầu tư sẽ phân bổ chi phí này vào giá thành của sản phẩm và người mua nhà chính là đối tượng sẽ chịu chi phí này.

Từ khía cạnh là người mua, anh Nguyễn Tấn Hùng, người đang có nhu cầu mua nhà bày tỏ quan điểm đồng tình với quy định này. “Mặc dù giá nhà có thể sẽ tăng thêm nhưng được đảm bảo an toàn thì cũng không sao. Hình thức này cũng giống mua bảo hiểm cho nhà vậy, tôi tán thành luôn. Ở các nước phát triển, khi tham gia vào các giao dịch BĐS, người dân thường tìm đến dịch vụ tư vấn và sẽ chi trả khoản tiền nhất định cho luật sư để có sự đảm bảo về mặt pháp lý và giảm thiểu rủi ro. Trong trường hợp này, ngân hàng bảo lãnh thì cũng có thể coi như giúp người mua bớt được một khâu tư vấn, bớt được thời gian và chi phí cho dịch vụ này”.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: Trong điều kiện thị trường BĐS đang thừa nguồn cung như hiện nay, quy định này là một điểm “siết” cần thiết. Có một số ý kiến cho rằng điều này làm khó chủ đầu tư dự án nhưng sự thật thì không đúng như vậy. Nếu quy định này được thực hiện sẽ hạn chế các đầu tư yếu kém, không đủ năng lực, đảm bảo quyền lợi cho người mua, giảm nguồn cung “ảo” trong khi hàng tồn kho hiện nay còn nhiều. Còn với các chủ đầu tư uy tín thì các ngân hàng đều sẵn sàng hợp tác vì bảo lãnh hoàn toàn khác với đặt cọc. Đặt cọc là việc doanh nghiệp phải gửi một “cục tiền” vào ngân hàng và số tiền này sẽ bị “đóng băng”. Còn bảo lãnh thì doanh nghiệp chỉ cần trả phí cho ngân hàng. “Đã đến lúc doanh nghiệp và người dân làm quen với việc trả phí cho dịch vụ để được hưởng những tư vấn tốt nhất về pháp lý và tránh rủi ro như bảo lãnh ngân hàng hay thuê luật sư”, Thứ trưởng Nam nói.

Cần có hướng dẫn cụ thể về việc bảo lãnh cho dự án của ngân hàng

Trên thực tế, từ khoảng 3 – 5 tháng trước khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực, đã có nhiều dự án nhà ở được ngân hàng bảo lãnh tiến độ và chủ đầu tư đã có cơ sở để cam kết với người mua, thậm chí đã đưa các điều khoản quy định về chậm tiến độ vào hợp đồng mua bán. Ví dụ như Ngân hàng Indovina bảo lãnh dự án chung cư 89 Phùng Hưng, Ngân hàng Maritime Bank bảo lãnh cho dự án Goldmark City…

Vấn đề đặt ra là trên thực tế vẫn có những khách hàng không cần bảo lãnh của ngân hàng mà vẫn tin tưởng vào năng lực của chủ đầu tư. Bản thân nhiều chủ đầu tư cũng mong chờ Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS ra đời sẽ có quy định cụ thể hơn về phí bảo lãnh, làm sao để mức phí này không quá cao, làm cho giá BĐS bị đội lên, gây bất ổn cho thị trường, đồng thời, tránh nguy cơ khoản phí này trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó, cũng có ý kiến cho rằng cần phân loại các dự án nhà ở ra thành các loại như loại dự án bắt buộc và không bắt buộc phải mua bảo lãnh. Quy định của luật không nên đánh đồng các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính với các doanh nghiệp nhỏ mới tham gia thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, cần có quy định hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn để có thể phân tách rạch ròi, những doanh nghiệp nào bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng, những doanh nghiệp nào không cần phải bảo lãnh. Cụ thể, đối với những doanh nghiệp đã nằm trong danh sách “đen” của khách hàng như giao nhà chậm, sử dụng vốn sai mục đích… dù đã khắc phục được sai phạm nhưng khách hàng vẫn không tin tưởng họ. Những DN này bắt buộc phải được bảo lãnh khi tiến hành xây dựng và bán những sản phẩm mới, để khách hàng có cơ sở mà tin họ. Thứ hai, những doanh nghiệp mới ra đời, chưa biết năng lực thế nào thì cũng rất cần chế định bảo lãnh. Thứ ba, các doanh nghiệp hoạt động làng nhàng, khách hàng không hoàn toàn tin tưởng, nên nếu không có ngân hàng bảo lãnh, thì khách hàng sẽ quay sang chọn sản phẩm của doanh nghiệp khác.

“Ba trường hợp doanh nghiệp trên rất cần và bắt buộc phải thực hiện quy định bảo lãnh. Nhưng cũng không nên vì tâm lý “con sâu làm rầu nồi canh” mà bắt tất cả các doanh nghiệp BĐS đều phải thực hiện chế định bảo lãnh. Tôi mong các nhà hoạch định chính sách có thể lưu ý những điểm này khi ban hành văn bản hướng dẫn, để quy định hợp tình hợp lý hơn. Liên quan đến việc làm sao để biết được đơn vị nào đàng hoàng, đơn vị nào uy tín thì cứ để thị trường quyết định. Nếu khách hàng nhận thấy doanh nghiệp BĐS không đủ uy tín hoặc không có bảo lãnh, họ sẽ không mua sản phẩm của doanh nghiệp ấy”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ quan điểm.