Mua BĐS được chủ đầu tư cam kết cho thuê lại: Tính già hóa non

Hình thức này nở rộ khi chứng khoán biến động liên tục, giá vàng lên xuống thất thường, lãi suất ngân hàng đang có chiều hướng giảm sâu. Đơn cử, một dự án tại Nha Trang đang khá đắt hàng, hình thức thu hút chủ đầu tư đưa ra là cam kết hỗ trợ khách hàng cho thuê lại biệt thự đã mua với mức lãi gần gấp đôi so với lãi suất ngân hàng (tối thiểu là 8-10%/năm). Vì thế, nhiều người đã quyết định đầu tư với phép tính hoàn vốn sau 10 năm cho thuê và được sở hữu căn biệt thự.

Khách hàng sẽ có lợi nếu tính sơ qua. Ví dụ, căn biệt thực có giá thấp nhất 10 tỷ đồng, khách hàng đầu tư tiền mặt 5 tỷ, vay ngân hàng 5 tỷ. Nếu đúng như chủ đầu tư cam kết, lợi nhuận khách hàng được chia mỗi năm thấp nhất là 800 triệu đồng, đủ tiền trả lãi và gốc của khoản vay. Như vậy, khách hạng sẽ sở hữu một biệt thự biển sang trọng sau 10 năm mà chỉ mất khoảng 2 tỷ đồng. Chưa kế đến khai thác biệt thự này trong thời gian dài và lời to nếu bất động sản tăng giá. Trong khi đó, nếu đem 5 tỷ đồng đi gửi tiết kiệm với mức lãi suất ngân hành là 6% thì chỉ thu được 300 triệu đồng/năm.

Một căn hộ nghỉ dưỡng ở Nha Trang có giá 950 triệu đồng, khách hàng được cam kết lợi nhuận cho thuê lại đạt mức 14% trong 2 năm. Sau đó, nếu chủ đầu tư có như cầu sẽ ký lại hợp đồng cho thuê… Đó không phải là chiêu thức mới khi trước đó nhiều dự án tại Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu) đã thu hút khách mua.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư áp dụng hình thức bán nhà cam kết giúp khách hàng cho thuê lại. Ảnh minh họa: Internet

Được biết, dự án biệt thự biển tại Nha trang nói trên trước đó chào bán chỉ có giá 4,5 tỷ đồng/căn mà vẫn tồn kho. Đến nay, với chiêu thức bảo đảm cho thuê lại với mức lãi suất cao, chủ đầu tư vừa bán được hàng giá cao vừa có thể huy động được nguồn tiền với lãi suất thấp hơn so với vay từ ngân hàng. Trong khi đó, ngân hàng cũng chỉ chấp thuận tỷ lệ vay không quá 70% giá trị ngôi nhà.

Theo một chuyên gia kinh tế, việc bán biệt thự cho khách hàng rồi nhận quản lý để cho thuê lại chính là một hình thức khôn ngoan nhằm đón thêm những dòng tiền mới. Giải pháp này cực kỳ thông minh vì chủ dự án đã biến các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn.

Tuy nhiên, vấn đề là chủ dự án tìm đâu ra nhiều người chịu thuê với giá cao ngất để bảo đảm với khách hàng? Khảo sát tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (khu vực cho thuê nhà được coi là có hiệu quả nhất ở Tp.HCM) cho thấy, tại khu đô thị này, một căn hộ giá 3 tỷ đồng với đầy đủ nội thất sang trọng có giá cho thuê cao nhất khoảng 15 triệu đồng/tháng (bao gồm phí môi giới và thuế).

Có thể thấy, khoản thu từ việc cho thuê căn hộ tương đương với lãi suất ngân hàng hiện tại, đạt khoảng 6%/năm. Tuy nhiên, anh Mạnh Hùng, một chủ nhà cho thuê tại khu Phú Mỹ Hưng cho hay, đối tượng thường thuê nhà với giá cao là khách nước ngoài nhưng thời gian thuê ngắn khoảng từ 2-4 tháng. Chưa kể, chủ nhà lại phải tân trang nhà cửa mỗi khi khách dọn đi nên tốn khá nhiều tiền. Chị H.Anh, chủ một đại lý mỹ phẩm Nhật cho biết, chị đã từng mua biệt thự ven biển ở Bà Rịa – Vũng Tàu để cho thuê lại. Tuy nhiên, chị phải chịu phí bảo quản và nhiều khoản phí khác chiếm tới 60% lãi thu từ việc cho thuê nên lợi nhuận bị giảm sút đáng kể.

Như vậy, đầu tư bất động sản cho thuê lại, hiệu quả hơn so với gửi tiết kiệm chính là chiêu huy động vốn của chủ dự án. PGS.TS. Trần Hoàng Ngân, Hiệu trưởng Trường ĐH Tài chính – Marketing đã đưa ra lời khuyên người mua nhà. Theo đó, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ các vấn đề sau trước khi quyết định đầu tư theo hình thức này: Giá nhà có hợp lý? Cam kết của chủ đầu tư dự án kéo dài bao lâu? Bảo đảm như thế nào?…